相続に伴う不動産名義変更

相続登記の流れ1 被相続人(亡くなった方)の遺言書の存在確認と遺産分割協議の作成相続に伴う不動産名義変更遺言書が存在すれば遺言書のとおり相続財産が移転する形式となります。遺言書には大別すると自筆証書遺言と公正証書遺言があります。自筆証書遺言は被相続人が自署にて作成したもので家庭裁判所の検認手続きをうけなければいけません。検認手続きの際に被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍を添付する必要があります。

但し検認を受けたことにより遺言書が相続登記に100%利用できるとはかぎりません。相続登記の遺言書が民法の定める内容や登記実務上の正確な物件特定がされていないと遺言書として相続登記に利用できないケースがあります。

公正証書遺言は公証人役場で被相続人が口述することにより作成される遺言書です。公証人が作成しますのでその内容が公証人役場に保管されその存在を検索することも可能です。自筆証書遺言と違い家庭裁判所の検認手続は必要なく、法律のプロが作成したものなのでいざ登記申請の際利用できないというケースはほぼないといっていいと思います。

ただ稀に土地の相続の際私道の存在を失念した内容の公正証書遺言が見受けられますので作成の際公証人に記載外の財産が存在する場合のどの相続人に移転するかも公証人に記載を依頼するのが望ましいと思います。

遺言書が存在しない場合は原則として相続人全員が印鑑証明書を提出してどの誰が相続するかを確定させた遺産分割協議書に実印にて署名押印する必要があります。被相続人の配偶者と子供が相続人となりますが、子供がいない場合は被相続人の直系尊属(父母)と配偶者直系尊属が既に死亡している場合は配偶者と被相続人の兄弟が相続人となります。民法で法定相続分が規定されていますので遺言書が存在しない場合はそれに従って相続登記もできますが遺産分割協議で特定の相続人に相続させることが多いようです。

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2 被相続人の戸籍の収集戸籍謄本は出生したときに戸籍に記入されて死亡するまで改正されたり、婚姻や養子縁組などにより別の戸籍に移記されるなどしますので原則として出生から死亡までの戸籍をすべて繋がりがつく形式で収集しなければなりません。戸籍の収集の煩雑さこそいうなれば相続登記の煩雑さとイコールといっても過言ではありません。

司法書士は受任後であれば職権で戸籍収集を代行できます。戸籍が戦災や災害により消滅しているケースもありますのでその際は上申書等を作成して補完するケースが発生することもあります。代表の司法書士笹林は東京法務局城南出張所(大田区)において7年間臨時相談員を勤めたことから様々な相続登記の相談業務を経験しており様々なイレギュラーに対応してきました。経験豊かな司法書士だからこそ様々な相続登記に対応させて頂きます。

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3 被相続人の死亡時の住所と登記簿上のつながりを立証する書面の取得被相続人の戸籍には住民基本台帳上の住所の記載はされません。そして登記簿には被相続人の住所と氏名が記載事項ですが本籍地は記載事項ではないので登記簿上の被相続人と戸籍上の被相続人の同一性を証するため本籍地記載の住民票か戸籍の附表(本籍地で取得する住所の変遷が記載された書類)が必要となります。

登記時の住所と死亡時の住所が違う場合は繋がりをつけなければならず住民票と戸籍の附表でつながりがつかなければ権利証原本とコピーが必要となることがあります。

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4 固定資産評価証明書の取得及び相続人の本籍地記載の住民票相続登記には登録免許税という税金がかかります。対象不動産の固定資産評価額の0.4%の金額となります。固定資産評価証明書は不動産を管轄する固定資産税か東京都ならば都税事務所で取得可能です。登記実務的には毎年5月~6月に発送される固定資産税払込み書に合綴されている課税明細(固定資産税の根拠となる評価額が物件ごとに記載されたもの)の原本で代用できるケースもあります。年度の6月以降で登記申請する場合は課税明細を利用して登記申請することも多いです。

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5 登記申請書の作成登記申請書を作成をします。相続人名義にするために[1]から[4]までの必要書類を揃えて登記簿に相続人のデーターを記載させるための必要事項が記載された書面です。現状において全国の不動産はコンピューターにて管理されており電子的に申請書を作成することも可能ですが一般的なネット申請と不動産登記申請は違いがありデーターのPDF化及び電子署名など一定の事前準備が必要であり現状は一般の方が利用するのが困難な状況です。弊事務所は電子申請に必要な専門システムを導入しておりますので日本全国の不動産の登記申請に対応させて頂きます。

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6 管轄の法務局に登記申請弊事務所は相続登記はすべて電子申請にて対応させて頂きます。一般の方であれば書類を管轄法務局に持参するか郵送にて申請するかになるかと思われますが不備があった場合は法務局まで出向いて訂正する必要があり、場合によっては1日時間がつぶれる可能性がありますのでやはり相続登記は司法書士に委任するほうが時間の節約になると思われます。

司法書士は業務に関連するものであれば印鑑証明以外の書類を代行取得できますので書類の取得、申請書の作成、不備があった場合の訂正手続き全てを代行しますので迅速に不動産名義変更が行われることになります。私の私見ですが一般の方がご自身で書籍及びネットでの情報収集や役所などへの相談をしたうえで登記申請までたどりつくのはかかる時間と労力から考えると司法書士に委任したほうがスムーズにいくと思います。

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7 登記識別情報の受領と登記事項証明書の取得登記申請手続きが完了すると往来の権利証に代わる登記識別情報を取得して登記事項証明書と共に納品させて頂きます。

相続登記後の不動産売却に関して相続登記が完了後相続人が不動産の売却をご希望される場合は株式会社笹林エスクロ-にて無料簡易査定させて頂きます。相続登記から売却までの手続きワンストップサービスをさせて頂きます。

相続登記を笹林事務所に依頼するメリットとは司法書士は相続登記の専門家です。そして代表の笹林は東京法務局城南出張所(大田区)で約7年間臨時登記相談員の職務に従事しておりましたので様々な事例処理に精通しております。そして不動産会社株式会社笹林エスクローの運営もしておりますので売却に関しての各種相談にも対応させて頂きます。

司法書士に依頼すれば印鑑証明書以外の書類が正規式受任後であればすべて取得代行可能です。ご自身で収集する場合はかなりの労力と相続の形式によっては親等により委任状なしでは取得できない戸籍が存在するケースもありますので司法書士に委任して代行取得させるのが近道となります。

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